Locatario e superbonus: quando spetta se l'immobile appartiene a una società

Con Risposta a interpello n 288 del 23 maggio le Entrate forniscono un chiarimento in merito all'accesso al superbonus da parte del locatario di un appartamento e un box pertinenziale di proprietà di una società di gestione immobiliare (articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (cd. decreto Rilancio) )

Le Entrate specificano che con riguardo all'ambito di applicazione soggettivo del Superbonus, ai sensi del comma 9, lettera b), del citato articolo 119 del decreto Rilancio, sono agevolabili gli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10» per effetto del quale tali soggetti possono beneficiare delle detrazioni riferite agli interventi di efficientamento energetico su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio. 

Inoltre, come precisato nella circolare n. 24/E del 2020, la detrazione spetta anche alle persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che sostengono le spese per interventi effettuati su unità immobiliari detenute in base ad un titolo idoneo (contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato), al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio e che siano in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario. 

In linea di principio, spiega l'agenzia, in applicazione di un criterio "oggettivo" che valorizza l'utilizzo effettivo dell'immobile oggetto degli interventi agevolabili, indipendentemente dal rapporto giuridico che lega l'utilizzatore all'immobile stesso (proprietario, possessore o detentore), non rileva, ai fini del Superbonus, che l'immobile detenuto dal conduttore o dal comodatario persona fisica «al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni», sia di proprietà di un soggetto escluso dalla predetta detrazione quale, ad esempio, una società. 

Secondo l'agenzia, all'Istante non è preclusa la possibilità di accedere al Superbonus in relazione alle spese sostenute nel 2021 per interventi realizzati in qualità di locatario su immobili residenziali di proprietà di una società di gestione immobiliare della quale, in base ai dati del Registro delle Imprese, non risulta essere né socio né titolare di cariche sociali, sempreché lo stesso possa qualificarsi come persone fisica «al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni». 

E' necessario, tra l'altro, che l'Istante abbia sostenuto le spese per tali interventi (per la cui esecuzione è comunque richiesto il consenso del proprietario) e che gli immobili in questione (che devono, in ogni caso, essere ad uso residenziale, incluse le relative pertinenze) siano dallo stesso detenuti in base ad un contratto di locazione regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.

Esempi di esclusione dal superbonus per il locatario

Le entrate specificano anche che ad esempio il Superbonus non spetta, in ogni caso ai soci di una società che svolge attività commerciale, che sostengono le spese per interventi effettuati su immobili residenziali di proprietà della predetta società che costituiscono beni relativi all'impresa.

Tale preclusione sussiste anche nell'ipotesi in cui il socio sia detentore dell'immobile oggetto di interventi agevolabili sulla base di un contratto di locazione o di comodato.

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