Fisco e Tasse

2022-06-29

Riacquisto di nuda proprietà. Decadenza agevolazioni 'prima casa'

Con Risposta a interpello n 349 del 28 giugno le Entrate forniscono chiarimenti sulla perdita della agevolazione prima casa nel caso di acquisto della nuda proprietà da parte di una cittadina italiana residente all'estero.

Vediamo i dettagli.

L'istante residente all’estero e iscritta all'AIRE ha acquistato casa in Italia e l'ha rivenduta prima dei 5 anni con impegno a ricomperare altro immobile entro un anno per non perdere l'agevolazione prima casa.

Provvede poi ad acquistare un nuovo immobile intestando a se stessa la nuda proprietà e a una parente il diritto di usufrutto, l'agenzia ritiene che non potrà fruire del regime agevolato, riconosciuto dalla norma solo per la proprietà piena dell’immobile. 

Di contro, l'agenzia aggiunge che come precisato anche nella risposta a interpello n. 627/2021 la stessa istante, cittadina iscritta all’Aire, non è tenuta ad adibire il nuovo immobile acquistato entro l’anno anno successivo alla vendita, ad abitazione principale in quanto tale obbligo non può essere imposto a chi vive stabilmente all’estero.

L'agenzia spiega che in linea generale la decadenza dalla agevolazione prima casa è evitata, se il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici, proceda all'acquisto di altro immobile che deve essere destinato ad abitazione principale.

Con particolare riguardo alla situazione del cittadino emigrato all'estero, si osserva che in base alla Nota II-bis della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986  l'agevolazione spetta a condizione che "l'immobile acquistato costituisca la 'prima casa' nel territorio italiano". 

Come chiarito dalla circolare 12 agosto 2005, n. 38/E, l'agevolazione compete a condizione che l'immobile sia ubicato in qualsiasi punto del territorio nazionale, senza, peraltro, che sia necessario per l'acquirente stabilire entro diciotto mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato (cfr. anche circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, paragrafo 2.1.2. e circolare n. 1 del 2 marzo 1994 capitolo I, paragrafo 2, lett. b), purché sussistano gli altri requisiti di cui alle lettere b) e c) della più volte richiamata Nota II-bis. 

Con la risposta dell'Agenzia delle entrate n. 627 del 2021 è stato affermato che, coerentemente alla disposizione relativa alla fruizione dell'agevolazione in sede di (primo) acquisto da parte del cittadino residente all'estero, anche in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, non sia necessario ottemperare all'obbligo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale; ciò in quanto tale obbligo (analogamente a quello di residenza) non può essere imposto ai cittadini che vivono stabilmente all'estero e che, pertanto, si trovano nella impossibilità di adibire la casa acquistata «a propria abitazione principale». 

Sul tema della piena proprietà l’Agenzia richiama la sentenza della Cassazione n. 17148/2018 secondo la quale l'atto necessario a evitare la decadenza dall'agevolazione prima casa precedentemente fruita, deve essere rappresentato da un titolo idoneo a consentirgli l'uso e il godimento di un'abitazione in via piena ed esclusiva e, di conseguenza a destinare la stessa ad abitazione principale. 

Per la Suprema corte la decadenza non è evitata se, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con la misura agevolativa, il contribuente proceda all'acquisto della nuda proprietà di un’altra casa.

Concludendo, alla luce della ratio della disciplina in esame come delineata dalla giurisprudenza di legittimità si ritiene che il riacquisto, entro un anno, della sola nuda proprietà di altro immobile non sia idonea ad evitare la decadenza conseguente alla rivendita infraquinquennale dell'immobile acquistato con l'agevolazione "prima casa".  Non rileva la circostanza relativa all'impossibilità di adibire la casa riacquistata a propria abitazione principale dal contribuente cittadino italiano emigrato all'estero. 

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