Il Sole 24 Ore

2022-10-19

Superbonus: il condòmino contrario ai ponteggi non lo può impedire

Secondo il Tribunale di Firenze il condòmino contrario ai ponteggi non può impedire i lavori del Superbonus 110%

In particolare, i tempi stabiliti dal legislatore per concludere i lavori e godere dei crediti di imposta non sono derogabili, perciò il Tribunale di Firenze, in sede cautelare, con una ordinanza del 19 settembre 2022, ha accolto il ricorso, proposto a norma dell’articolo 700 del Codice procedura civile, da parte di un Condominio per costringere il proprietario dell’unità ad uso non abitativo posta al piano seminterrato e dotata di due fabbricati accessori all’edificio, ad installare il ponteggio nell’area di sua proprietà.

E' stato disposto l’obbligo del condòmino a consentire l’accesso e il passaggio nella sua proprietà per l’esecuzione dei lavori deliberati dall’assemblea dei condòmini, ma, per rispondere a tutte le esigenze, si è deciso anche che i ponteggi dovranno essere installati in maniera tale da consentire il passaggio del veicolo del resistente e per il tempo strettamente necessario all’esecuzione dei lavori di rifacimento della facciata laterale (sinistra) prospiciente la rampa così da non arrecare un eccessivo e grave pregiudizio allo stesso.

Vediamo una sintesi delle motivazioni.

L'art 843 c.c. stabilisce che il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.

La disposizione, in quanto di valenza generale, è stata ritenuta applicabile anche al condominio dalla sentenza della Cassazione n. 685/2006 rispetto al requisito della necessità.

Non ci si deve riferire all’opera che si intende realizzare, quanto alle modalità di esecuzione, e, quindi, al concetto secondo il quale occorre garantire il debito completamento dei lavori, pur nella consapevolezza che «l’utilizzazione del fondo del vicino, non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio» (Cassazione 18555/2021; Cassazione 7768/2011, Cassazione 28234/2008).

Il tribunale di Firenze ha anche sottolineato che trattandosi di opere deliberate da parte dell’assemblea dei condòmini, rimaste prive di alcuna impugnazione, a norma della previsione di cui agli articoli 1136 e 1137 Codice civile, non possono essere messe in discussione ulteriormente.

Il secondo aspetto valutato dal giudice riguarda l’elemento del pregiudizio imminente e irreparabile che è stato contestualizzato secondo la tempistica “normativa” occorrente per la conclusione delle opere del superbonus e del bonus facciata.

Viene espressamente richiamato il fatto che i lavori di manutenzione straordinaria approvati dall’assemblea condominiale potranno essere eseguiti beneficiando dei bonus fiscali (con cessione del credito), per usufruire dei quali però è necessario rispettare precise scadenze e in particolare i lavori del superbonus dovranno essere ultimati entro il 31 dicembre 2023, mentre quelli del bonus facciate 90% entro il 31 dicembre 2022.

Inoltre il provvedimento ha richiamato il contratto di appalto, il quale prevedeva che nel caso in cui non fossero riconosciute al committente le detrazioni o, comunque, non si riuscisse a perfezionare la cessione del relativo credito, lo stesso sarebbe rimasto debitore dell’appaltatore per la porzione di corrispettivo che avrebbe dovuto essere corrisposta sotto forma di cessione del credito.

Per tali motivi è stato deciso l'obbligo di installazione del ponteggio con le condizioni su richiamate.

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