Si possono portare in detrazione gli interessi passivi relativi al mutuo sia con riferimento alla somma utilizzata per l’acquisto dell'immobile che a quella utilizzata per la sua ristrutturazione? La soluzione è nella risposta 38 dell'Agenzia delle Entrate del 12 febbraio 2019.

In linea generale, l’articolo 15, comma 1-ter, del TUIR, prevede la detrazione dall’IRPEF di un importo pari al 19% degli interessi passivi pagati in dipendenza di mutui, garantiti da ipoteca, contratti per la costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un ammontare complessivo non superiore ad euro 2.582,28. Con il DM 30 luglio 1999, n. 311 sono state stabilite le modalità e le condizioni alle quali è subordinata la detrazione. In particolare, è disposto che tale detrazione è ammessa a condizione che i lavori di costruzione o ristrutturazione abbiano inizio nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi alla data di stipula del mutuo da parte del soggetto che sarà il possessore a titolo di proprietà o altro diritto reale dell’unità immobiliare da costruire o ristrutturare e che quest’ultima sia adibita ad abitazione entro sei mesi dal termine dei lavori. Al riguardo, la circolare n. 7/E del 27 aprile 2018 riepiloga le seguenti condizioni per fruire della detrazione in argomento:

• l’unità immobiliare che si costruisce o ristruttura deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente;
• il mutuo deve essere stipulato entro sei mesi antecedenti o diciotto mesi successivi alla data di inizio dei lavori di costruzione;
• l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla fine dei lavori;
• il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o altro diritto reale.

Nel caso di specie, il diritto a fruire della detrazione per interessi passivi relativi alla costruzione della nuova unità immobiliare sorgerà solo a condizione che l’istante provveda a trasferirvi la propria dimora abituale nei sei mesi successivi alla fine dei lavori. Per completezza, si segnala che il beneficio in questione deve essere rapportato al costo effettivo sostenuto dal contribuente per la costruzione dell’immobile e che tale adempimento dovrà essere posto in essere al termine dei lavori. La detrazione, infatti, spetta limitatamente agli interessi relativi all’ammontare del mutuo effettivamente utilizzato e quindi gli importi devono essere rapportati alle spese documentate e sostenute, mentre, non spetta sugli interessi che si riferiscono alla parte di mutuo eccedente l’ammontare delle spese documentate.

Ai fini della detrazione, inoltre, il contribuente deve essere in possesso

• delle quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo,
• della copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione/ristrutturazione,
• oltre che della copia della documentazione comprovante l’effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi medesimi.

Sempre la circolare n. 7/E del 2018 chiarisce che la detrazione per mutui contratti per la costruzione/ristrutturazione dell’abitazione principale è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi. Tale cumulo è ammesso anche nel caso in cui, come nella specie, il contribuente contragga un mutuo cd. misto, ossia stipulato sia per l’acquisto che per la ristrutturazione dell’immobile da adibire ad abitazione principale. 

Attenzione va prestata al fatto che se l’immobile è adibito ad abitazione principale

• oltre sei mesi dalla conclusione dei lavori ma, comunque, entro due anni dall’acquisto, spetterà solo la detrazione degli interessi relativi al mutuo per l’acquisto;
• oltre due anni dall’acquisto, ma entro sei mesi dalla conclusione dei lavori, spetterà solo la detrazione degli interessi relativi al mutuo per la ristrutturazione se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre due anni dall’acquisto e oltre sei mesi dalla chiusura dei lavori le detrazioni non spettano.

Ciò premesso, qualora siano rispettate tutte le condizioni, l’istante può usufruire “cumulativamente”  ma soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi, delle detrazione degli interessi passivi riferita a contratti di mutuo stipulati per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle detrazione degli interessi passivi relativa a contratti di mutuo stipulati per la costruzione/ristrutturazione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. Tuttavia, considerato che, al termine dei lavori di sdoppiamento e ristrutturazione, verranno create due unità immobiliari, l’istante potrà beneficiare della detrazione soltanto per la parte di mutuo riferibile all’immobile che sarà adibito a dimora abituale.